Почему именно сейчас возникла необходимость системно заниматься цифровыми платформами в целом и в жилищной сфере в частности?
У темы впервые появились заказчик и срок. До этого платформизация была отраслевым сюжетом: каждая компания решала свою задачу, и сложить эти решения было не во что. Сейчас национальная стратегия развития цифровых платформ до 2036 года готовится по поручению Президента со сроком 15 декабря 2026 года и должна быть представлена на Форуме будущих технологий в феврале 2027 года. Под нее создана Межведомственная рабочая группа по развитию экосистем цифровой экономики и цифровых платформ под руководством Максима Орешкина и шестнадцать экспертных групп: тринадцать отраслевых и три сквозные. Это первый случай, когда отраслевые диагнозы собираются в один документ и сравниваются между собой.
Вторая причина содержательная. Отдельные сервисы свое уже дали. Маркетплейсы, агрегаторы, банковские и государственные приложения сократили издержки внутри собственного периметра и на этом остановились: следующий прирост эффективности лежит не внутри сервиса, а на стыках между ними. Именно стыки сегодня не работают.
Третья причина отраслевая, и она объясняет, почему для строительства и недвижимости разговор идет жестче, чем для других отраслей. Жилищная сфера – самая крупная транзакция в жизни человека и одна из самых крупных в экономике: по оценке ДОМ.РФ, в прошлом году граждане вложили в покупку квартир и домов 17 трлн рублей, около 8% ВВП. При этом отрасль входит в стратегию не на подъеме. За январь-июнь 2026 года введено 42,8 млн кв. м жилья, на 18 % меньше, чем годом ранее; в индивидуальном жилищном строительстве на 28,6% меньше. Это не фон, а рабочее условие: мы проектируем платформизацию для рынка, у участников которого нет свободных денег на исполнение новых обязанностей. Отсюда весь методический акцент, на котором настаивает наш Центр: каждая предлагаемая мера должна быть посчитана по чистому эффекту и иметь названного выгодоприобретателя.
Какие основные задачи сегодня стоят перед вашей рабочей группой?
Сразу оговорюсь о своей роли, чтобы не говорить за группу целиком. Группу возглавляет Виталий Мутко, аналитическое сопровождение ведет ДОМ.РФ. Я участвую в подгруппе «Барьеры» и отвечаю за методическую часть: как формулируются меры и как проверяются сводные оценки. Дальше о том, что вижу со своего места.
Первая задача: описать отрасль через транзакции, а не через перечень продуктов. Доклад построен именно так: разобран путь земельного участка, проекта, объекта и сделки, выделены макро- и микротранзакции, и каждый барьер привязан к тем транзакциям, которые он блокирует. Это позволяет ранжировать барьеры не по громкости, а по числу заблокированных операций. Начинать с идеи одной большой платформы нельзя: это ответ на вопрос, которого мы еще не задали.
Вторая задача: отделить барьеры платформизации от проблем отрасли вообще. Мы предложили единый критерий отбора: барьер относится к предмету доклада, если показана его связь с возникновением, развитием или устойчивостью платформенных моделей. Ограничения, влияющие на отрасль в целом, но с платформизацией не связанные, фиксируются справочно и адресуются отраслевым документам. Без такого критерия доклад превращается в перечень всего, что болит в стройке, и становится несопоставимым с докладами других групп. А сопоставимость шестнадцати докладов, по сути, и есть задача сводного этапа.
Третья задача: целевая модель на 2036 год и предложения в стратегию. Здесь у нас жесткая позиция по форме: у каждого предложения должны быть указаны выгодоприобретатель и механизм исполнения. Новая обязанность по предоставлению или ведению данных вводится одновременно со снятием другой обязанности либо с предоставлением измеримой встречной выгоды: сокращением срока процедуры, снижением ее стоимости, доступом к мере поддержки или к финансированию. Мера, не обеспеченная встречной выгодой или прямым бюджетным финансированием соединительного слоя, относится к последующим этапам реализации.
Какие проблемы цифровые решения способны решить уже сейчас? Для каких нужно дополнительное развитие технологий?
Быстрее всего дает результат не стандартизация, а снятие инфраструктурных ограничений: там, где технология и норма уже есть, а реализации нет. Таких мер три. Первая: техническая реализация уже предусмотренных законодательством сценариев получения платформами подтвержденных сведений с согласия гражданина. Вторая: предсказуемые условия, сроки и стоимость доступа к государственным данным. Сегодня они различаются от системы к системе, и это само по себе барьер. Третья: возможность подать заявление и получить результат государственной услуги непосредственно в интерфейсе того сервиса, которым человек уже пользуется. Ни одна из трех не создает новых обязанностей для участников рынка, и все три реализуются быстрее мер стандартизации. Мы предлагаем выделить их в докладе в отдельную группу первого этапа.
Технологически зрелыми можно считать дистанционную идентификацию, электронную подпись, межсистемный обмен по программным интерфейсам, автоматическую проверку формальных требований. Более сложный уровень начинается там, где нужен сквозной цифровой след объекта на всем жизненном цикле: связь градостроительных данных, информационной модели, фактического хода работ, поставок, приемки и эксплуатации.
И здесь важно снять одно недопонимание. Когда мы говорим о сквозном идентификаторе объекта, речь не идет о создании нового идентификатора с нуля и не идет о новой государственной базе. Речь о сквозной модели мастер-данных, которая сопоставляет уже существующие государственные идентификаторы и обеспечивает наследование сведений между стадиями. Это работа по сопоставлению, а не по строительству.
Искусственный интеллект в отрасли упирается не в качество моделей, а в качество данных: чистых отраслевых наборов не существует, пока данные не связаны между собой. Поэтому связность – условие применения ИИ, а не следствие. И отдельно: ИИ не должен подменять источник права и принимать решение с существенными последствиями без процедуры проверки и обжалования.
Какой вы видите платформенную экономику через десять лет в целом и в строительстве и недвижимости? Что изменится для человека, бизнеса и государства?
Через десять лет платформа перестанет восприниматься как отдельный сайт и станет способом совершения сделки. Но главное, как это будет устроено архитектурно. Возможны два ответа: одна большая отраслевая платформа либо федеративная архитектура (доверенный слой мастер-данных, стандартизированные интерфейсы, риск-ориентированные уровни доступа и конкурирующие сервисы поверх общей основы). Экспертная группа выбрала второй вариант. Новая единая отраслевая платформа для этого не нужна.
Это прямо связано с рамкой, которую публично задает руководитель Межведомственной рабочей группы. Максим Орешкин описывает платформенную экономику как новую плановую, где место человеческих институтов занимают алгоритмы, и говорит о том, что платформа, став монополией, в отличие от обычного бизнеса продолжает оставаться эффективной, а роль владельцев крупнейших платформ сравнивает с ролью средневековых феодалов. Для нашей отрасли это не метафора, а рабочий риск: сделка с жильем совершается человеком несколько раз в жизни, и у него нет ни опыта, ни переговорной силы, чтобы оценивать условия площадки.
Ответ на этот риск лежит не в ограничении платформ по размеру. Он лежит в том, кому принадлежит правило. Феодализм начинается не там, где платформа большая, а там, где она владеет входом: идентификатором, составом данных, стандартом подключения. Если эти три вещи устанавливает государство и раскрывает всем на недискриминационных условиях, крупная платформа остается крупной, но перестает быть сюзереном: источником ее преимущества становится качество сервиса, а не контроль над воротами. Ровно это и есть содержание технологического суверенитета в формулировке самого Орешкина: способность самостоятельно распоряжаться критически важной инфраструктурой и защищать данные граждан.
Для человека это означает, что он выбирает сервис там, где привык, и может перенести свои данные. Для бизнеса – что конкуренция смещается от владения закрытой информацией к качеству продукта и управлению риском. Для государства – что контроль опирается на цифровой след, а сведения, уже имеющиеся в государственном контуре, не запрашиваются повторно.
Каковы предполагаемые результаты для государства, девелоперов и физических лиц?
Начну с того, о чем говорят реже всего, хотя это самый крупный узел. Государство в жилищной сфере – не только регулятор, но и крупнейший формирователь спроса: по данным, приведенным в докладе, начиная с 2018 года это 19 трлн рублей и 5 млн семей. При этом право гражданина на меру поддержки не выражено в машиночитаемом виде, а понятийный аппарат федеральных и региональных мер не унифицирован: одна и та же льгота в двух регионах называется по-разному и проверяется по-разному.
Мы предлагаем включить в стратегию отдельную позицию: проверка права на меру государственной поддержки осуществляется в государственном контуре и по запросу гражданина предоставляется любому сервису на недискриминационных условиях.
Мера не создает новых обязанностей для участников рынка, измеряется теми же показателями, которые уже заложены в отраслевую матрицу (число повторно предоставляемых сведений, срок и стоимость подтверждения права, доля отказов по формальным основаниям), и напрямую отвечает задаче поддержки потребительского спроса. Это единственное содержательное дополнение, которое наш Центр предложил к составу мер доклада; все остальное – уточнения к существующему тексту.
Для девелопера результат в двух ролях. Как продавец он получает более короткую сделку и меньше ручных сверок с банком, регистратором и покупателем. Как покупатель земельного участка – возможность быстрее собрать сведения о правах, ограничениях, градостроительном потенциале и процедуре торгов. Юридическую и техническую экспертизу это не отменяет, но сокращает время до принятия решения.
Для физического лица главное – не удобство, а смещение риска. Сегодня риск мошенничества, приманочной цены и скрытого дефекта лежит на личном опыте покупателя. В целевой модели он смещается в зону работы инфраструктуры: объявление с отметкой верификации подтверждает цену, право и статус объекта из доверенных данных.
Какие участники рынка сильнее всего выиграют от развития платформенной экономики?
Выигрыш определяется не размером участника, а тем, устроен ли доступ недискриминационно. Это не декларация, а конструктивное условие: если стандарт подключения и правила доступа к данным едины и публичны, стоимость интеграции перестает расти пропорционально числу участников и небольшой поставщик или подрядчик получает возможность подтверждать квалификацию данными, а не связями. Если же стандарта нет, каждая интеграция остается двусторонней и оплачивается участником, а это ровно та экономика, в которой выигрывает крупнейший.
Поэтому я бы не описывал результат как «выиграют малые» или «выиграют крупные». Выиграет тот, кто работает с качественными данными, при условии, что связность обеспечена как общественное благо. Закрытая платформа при тех же технологиях дает противоположный результат: усиление крупнейших. Совместимость, переносимость данных и раскрытие правил ранжирования должны входить в целевую модель с самого начала, а не добавляться потом, когда рынок уже сложился.
Какие сегменты жилищного рынка наиболее готовы к платформенной модели?
Готовность и приоритет – разные вещи, и их важно не путать. Наиболее готовы первичный рынок, ипотечные сделки, государственная регистрация прав, проектное финансирование и раскрытие информации девелоперами: там процесс формализован и есть надежный цифровой первоисточник.
Но самый крупный сегмент отрасли к платформенной модели как раз не готов, и это, на мой взгляд, главный структурный факт всей нашей работы. Индивидуальное жилищное строительство – это 59 % ввода жилья, 63,5 млн кв. м из 108 млн в 2025 году. Больший по объему сегмент ведется физическими лицами и мелкими подрядными организациями, значительная часть которых работает вне формального оборота, не подпадает под требования о раскрытии информации и не является пользователем ни одной отраслевой платформы. Платформизация, которая этого не видит, занимается меньшей половиной отрасли.
Аренда – второй такой сегмент: большое число повторяющихся сделок при низкой стандартизации и высокой доле неформальных практик. Сложнее всего платформизировать реконструкцию и эксплуатацию разнородного старого фонда, где значительная часть данных появляется только после обследования объекта.
Какие данные уже можно объединять, а для каких нужно усиление технологиями, законами или организационными процессами?
Уже сейчас технически можно связывать сведения о земельном участке и правах на него, градостроительные параметры, разрешительную документацию, проектные декларации, данные о торгах, финансировании и регистрации сделки. Условие одно: обращение к первичному источнику через устойчивый идентификатор, а не к копии, которая могла устареть.
Дополнительная работа нужна для связи проектных и фактических данных: информационная модель, календарный план, поставки, выполненные работы, результаты контроля, эксплуатация. Здесь не хватает единых справочников, машиночитаемых требований и правил обновления записи при изменении объекта. Отдельно отмечу региональную неравномерность: региональные системы обеспечения градостроительной деятельности ведутся субъектами самостоятельно, с разным составом и форматом сведений, и платформа, отработанная в одном субъекте, в другом требует повторной интеграции. Это делает масштабирование экономически невыгодным, то есть барьер не технологический, а организационный.
Для чувствительных данных мы предлагаем не бинарное решение «открыть или закрыть», а форму риск-профиля: сведения о правообладателе не раскрываются, но по согласию правообладателя выдается проверяемая характеристика риска. И еще один сюжет, который в отрасли обсуждается меньше, чем стоило бы: обмен между государством и платформами должен быть обоюдным. У платформ есть данные, которых нет у государства, прежде всего о фактическом поведении спроса. Требовать раскрытия в одну сторону, значит получить формальное исполнение.
Как должен быть распределен доступ к данным, ответственность за их достоверность и безопасность?
Базовый принцип: участник получает те данные, которые нужны ему для конкретной роли и операции, с фиксацией цели обращения. Публичный, авторизованный и закрытый режимы доступа должны быть разведены нормативно, а не настройками конкретной системы.
За достоверность записи отвечает тот, кто создает ее как первичный источник и обязан обновлять. Платформа отвечает за неизменность передачи, корректность обработки, разграничение доступа, журналирование и уведомление об инциденте. Скажу прямо: разграничение ответственности за качество данных между платформой и владельцем первичных данных – открытый вопрос, он вынесен в перечень разногласий доклада и в нем не решен. Делать вид, что тут есть согласованная позиция, я не буду.
По безопасности есть недооцененный эффект. Предлагаемые меры (открытые интерфейсы, риск-профиль, платформенный контур найма) увеличивают поверхность потенциальной атаки, а требования к защите отраслевых интеграций отдельно не установлены. Это надо зафиксировать в докладе как условие реализации, а не как оговорку. Защита данных граждан – не побочная тема платформизации, а часть того самого технологического суверенитета, о котором говорит руководство Межведомственной рабочей группы.
Может ли платформенная экономика снизить издержки в строительстве и недвижимости? За счет каких процессов?
Может, но здесь я бы поставил методическую оговорку раньше, чем ответ по существу. Эффект нужно считать как чистый, а не как валовый. Основные источники экономии понятны: устранение повторного предоставления сведений в разрешительном контуре, замещение ручной юридической проверки объекта стандартизированным риск-профилем, автоматизация подтверждения квалификации подрядчика, перевод расчетов и подписания в единый контур. Но затраты на реализацию (разработка, интеграция, эксплуатация) ложатся преимущественно на участников рынка. Если их отнести к операционным издержкам и вывести за скобки, расчет покажет валовую выгоду, а не чистый эффект.
Мы предложили включить в отраслевую матрицу две колонки (состав и носитель затрат на реализацию и период выхода на эффект) и прямо указывать в докладе, по какой базе приводится эффект. Заявленная точность, не обеспеченная источником и методикой, станет первым предметом критики при рассмотрении доклада на площадке Межведомственной рабочей группы. Там, где надежной количественной оценки нет, положение честнее пометить как качественное.
И содержательное ограничение: платформа сама по себе не снижает стоимость материалов, земли или кредита. Экономия появляется только после изменения процесса. Если поверх прежнего документооборота добавить еще одну систему, издержки вырастут.
Кто может потерять преимущества непрозрачности? Какие бизнес-модели или практики станут менее жизнеспособными?
Формально – те, кто зарабатывает на закрытости: недостоверные объявления, скрытые комиссии, перепродажа общедоступных сведений, дублирование лидов, посредничество без экспертизы и гарантии. Сложнее станет подрядчикам, выигрывающим за счет непрозрачного изменения смет и объемов: цифровой след делает расхождения заметнее.
Но у этого сюжета есть оборотная сторона, и она важнее. Непрозрачность не исчезает от регулирования, она перемещается. Если требования адресованы только крупным площадкам, предложение уходит в функционально сопоставимые каналы: социальные сети и мессенджеры, где нет ни проверки сведений, ни защиты сторон. В сегменте аренды этот риск наиболее выражен и прямо противоречит цели легализации. Поэтому мы предлагаем распространять требования не на организационную форму, а на функцию: на любой канал размещения предложений.
Из того же соображения вытекает и последовательность мер по аренде: сначала измерение, затем стимулы, и только потом фискализация. Легальный цифровой контур должен быть для наймодателя и нанимателя дешевле и проще неформального, за счет налоговых и сервисных преимуществ, упрощенного подтверждения места проживания и доступа к связанным государственным услугам. Если начать с фискальных обязанностей, легализация становится для сторон чистым удорожанием, и рынок не выйдет из тени, а уйдет в мессенджеры. Обе стороны сегодня заинтересованы в неформальности, и это надо менять экономикой, а не только нормой.
И третье. Владелец доминирующей платформы способен сам стать новым центром непрозрачности, если правила ранжирования, комиссия и использование данных недоступны для проверки. Борьба с непрозрачными практиками должна распространяться и на платформу, иначе мы поменяем одну закрытость на другую, более концентрированную.
Какие результаты работы экспертной группы реалистично получить до конца 2026 года и в ближайший год?
График здесь публичный и достаточно жесткий. Комплексный доклад нашей группы выносится на рассмотрение Межведомственной рабочей группы в октябре 2026 года, 11 ноября проходит День платформенной экономики с публичным обсуждением по направлениям, к 15 декабря должна быть подготовлена сама стратегия, ее презентация на Форуме будущих технологий в феврале 2027 года.
Реалистичный результат до конца года – качественная отраслевая диагностика: карта транзакций, перечень структурных, регуляторных, технологических и иных барьеров с привязкой к транзакциям, целевая модель на 2036 год, сценарии и приоритетные предложения в стратегию. Плюс честно оформленный перечень развилок, вопросов, по которым в группе согласия нет. Это, на мой взгляд, не слабость доклада, а его сильная часть: сводному этапу нужнее ясно сформулированное разногласие, чем сглаженная формулировка, за которой не стоит никто.
Отдельно назову ограничение, которое нам нужно снять не внутри группы. Значительная часть предлагаемых мер требует ведения данных, сопровождения цифровых процедур и прозрачных расчетов, то есть людей, которых в отрасли не хватает. Мера, требующая человека, не может быть введена там, где человека нет. Мы направили в экспертную группу «Занятость» запрос о согласовании позиции по кадровому обеспечению отрасли: кадровый дефицит для нашего доклада не фон, а условие исполнимости.
В течение следующего года разумно ожидать перехода от модели к проверяемым сценариям с участием государства, банков, девелоперов и граждан, согласованных требований к данным и базового замера показателей времени и стоимости. Без базового замера ни один заявленный эффект нельзя будет подтвердить. Обязательства по конкретным пилотам можно называть только после их утверждения.
Что должно измениться, чтобы можно было сказать: принципы платформенной экономики в строительстве действительно начали работать?
Признак не в количестве созданных платформ, а в изменении транзакции. Если сведения вводятся один раз, переходят между участниками без ручного переноса, проверяются по первичному источнику, а сделка становится короче и дешевле, модель заработала.
Это измеримо: срок получения исходных данных и разрешений, длительность регистрации сделки, число повторных запросов одного документа, доля автоматических проверок, число расхождений между системами, стоимость подключения нового участника, возможность перенести данные между сервисами. К этому набору мы предлагаем добавить показатели кадрового контура: срок закрытия вакансии и стоимость привлечения одного работника, административные трудозатраты работодателя на реестровые процедуры, долю найма, проходящего в формальном цифровом контуре.
Одна методическая просьба, которая кажется технической, но определяет судьбу всей системы измерения. Не нужно сводить эти величины в единый индекс зрелости отрасли. Цифровизация отдельного этапа клиентского пути, электронное оформление и сквозная платформенная сделка – три разные вещи, и их сложение в один показатель дает красивую цифру, которая ничего не означает. По каждому показателю должно быть помечено, что именно измеряется и каким методом: фактические данные, расчет по прокси или экспертная оценка.
И качественный критерий. У гражданина должен быть выбор платформы и понятный способ исправить ошибку. У бизнеса – возможность подключиться по единым правилам. У государства – проверяемый цифровой след без тотального сбора данных. Когда хотя бы один сквозной сценарий проходит через несколько организаций без бумажных дублей и ручных сверок, можно говорить о практическом начале платформизации.
